TRAVEX/Der selbstbewohnten Wohnliegenschaft kommt durchaus
Anlagecharakter zu. Das gilt insbesondere bei der Pensionsplanung.

Urs Aeberli

François Leresche hat sich ein Faible für Immobilien bewahrt, nachdem er vor 20 Jahren als Bauexperte von der Bau- in die Versicherungswirtschaft gewechselt hat. Auch heute bezieht er als Geschäftsführer der Travex Versicherungs Treuhand in Zürich auf Wunsch des Kunden Immobilien in die komplexe Vorsorgeberatung mit ein.

Nehmen wir an, der 60jährige Kadermitarbeiter Felix Muster möchte sich 1998 vorzeitig pensionieren lassen (siehe Tabelle). Als Führungskraft verfüge er über eine sehr gute berufliche Vorsorge mit einer obligatorischen Basisversicherung und einer grosszügigen Kaderversicherung. «In solchen Situationen ist häufig anzutreffen, dass die obligatorische Basisversicherung als Rente und die Kaderversicherung als Kapital bezogen wird», erklärt Leresche. In unserem Beispiel sind beim 375 000fränkigen Kapitalbezug aus der Kaderversicherung rund 25 000 Fr. als Kapitalleistungssteuer abzuführen. 150 000 Fr. dienen der Überbrückung von Alter 60 bis zur AHV Rente, und 200 000 Fr. verbleiben zur freien Verfügung.

Variante A: Amortisation mit Pensionskassenkapital

Eine Möglichkeit, das ausbezahlte Kapital zu verwenden, besteht in der Amortisation der Hypothek. Das wäre keine schlechte Idee des Kunden, denn Leresche macht häufig die Beobachtung, dass das nach der Pension tiefere Einkommen bei der Tragbarkeitsrechnung der Wohnung zu wenig berücksichtigt wird.

Felix Muster bezieht eine AHV Ehepaarrente von 35 820 Fr., eine Pensionskassenrente aus der obligatorischen Basisversicherung von 31 000 Fr., eine hypothetische Rente aus der Kaderversicherung von 23 500 Fr. und einen Wertschriftenertrag von 20 000 Fr. Das macht zusammen 110 070 Fr. Gemäss Faustregel sind ein Drittel des Nettoeinkommens für Wohnkosten zu reservieren, entweder für die Miete oder - im Falle eines Eigenheims - für Schuldzinsen, Amortisation und Nebenkosten. Rechnet man bei der vorliegenden Liegenschaft mit 0,75 % Nebenkosten, so verbleiben für die Hypothekarzinsen 28 690 Fr. Vorsichtig mit einem langfristigen Hypothekarzinssatz von 5,5 % hochgerechnet, entspricht das einer Hypothek von 525 000 Fr., die sich Felix Muster maximal leisten könnte.

Effektiv liegt seine Schuld mit 650 000 Fr. deutlich höher. Doch Leresche relativiert: «Da das restliche zur Verfügung stehende Einkommen für die Lebenshaltungskosten (110 070 Fr. minus 36690 Fr. "wohndrittel") mit rund 73 000 Fr. relativ grosszügig ausfällt, sollte die Mehrbelastung durch die bestehende Hypothek von ungefähr 7000 Fr. pro Jahr problemlos tragbar sein. Dies um so mehr, als die Annahmen (Nebenkosten 0,75%, Hypozins 5,5%) grosszügig gerechnet wurden.»

Variante B: Leibrente zur Finanzierung der Hypozinsen

Die Hypothekarbelastung bei der Pensionierung lässt sich auch anders reduzieren. Statt dass das ausbezahlte Pensionskassenkapital in die Amortisation der Hypothek fliesst, wird es zum Kauf einer sofortbeginnenden Leibrente verwendet, die der teilweisen Finanzierung der Schuldzinsen dient. Wie die Tabelle zeigt, ist das steuerlich interessanter: Wohl sind die Leibrenten zu 60% als Einkommen zu versteuern, doch können gleichzeitig höhere Schuldzinsen abgezogen werden.

Variante C: Fremdfinanzierte Einmaleinlage

Während die beiden Alternativen A und B eine Senkung der Hypothekarbelastung zum Ziel haben, läuft die Variante C auf das Gegenteil hinaus. Hier wird die Belehnungsgrenze der Liegenschaft im ersten Rang (maximal rund 65% von 1,15 Mio. Fr:) ausgereizt und die bestehende Hypothek um 100 000 Fr. aufgestockt. Zusammen mit der Kapitalauszahlung aus der Kadervorsorge resultieren 450 000 Fr., die in eine zehnjährige Einmalprämienversicherung investiert werden. Um das Alter 60 bis 65 zu überbrücken, wird die Versicherungspolice jährlich mit 35 820 Fr. belehnt. Ab Alter 60 bis 70 werden zudem zur Finanzierung der höheren Schuldzinsen jährliche Vorbezüge von 13 500 Fr. getätigt. Damit verbleiben bei der Auszahlung der Lebenspolice nach zehn Jahren Laufzeit mit Alter 70 immer noch rund 260 000 Fr.
Die Lösung C hat den Vorteil, dass sie die grösstmögliche Flexibilität wahrt. Denn im Gegensatz zur Variante A, wo bereits mit Alter 60 der Bank Geld zwecks Amortisation überlassen wird, behält der Investor selber die Verfügungsgewalt über sein Vermögen. So mag sich Felix Muster erst im Alter 70 entscheiden, die ausbezahlte Summe der Lebenpolice zur Amortisation zu verwenden. Oder er kann sich eine sofortbeginnende Leibrente für die Altersfinanzierung kaufen.

Fazit: Dem Investor muss es «wohl» sein

Rein finanziell wäre die Variante C den beiden anderen vorzuziehen. Sie macht auch unter dem Aspekt Sinn, dass bei einer späteren Verschenkung der Liegenschaft an die Kinder die Hypothek möglichst hoch sein sollte, um den Schenkungssteuerwert zu senken. Daneben sind aber noch andere Punkte zu berücksichtigen. Erstens: «Das Ungeschickteste wäre, wenn man bei der Variante C erst nach der Frühpensionierung die Aufstockung der Hypothek beantragen würde», meint Leresche. «Denn die Kreditabteilung wird die Aufstockung sehr restriktiv prüfen, wenn der Kunde infolge der Frühpensionierung plötzlich weniger Haushaltseinkommen hat.» Unabdingbar ist also eine frühzeitige Schritt-für-Schritt-Planung.

Zweitens: «Wichtig ist, dass es dem Investor mit der gewählten Lösung wohl ist.» Und nicht nur ihm, sondern nach Felix Musters Ableben auch dessen Frau: kann sie mit der geringeren Witwenrente die Schuldzinsen weiter leisten? Vielen dürfte es beim Gedanken schaudern, die Schulden im Alter aufzustocken statt zu amortisieren. Zweifellos ist die Variante C die fiskalisch «aggressivste», indem Steuervorteile durch eine höhere Zinsbelastung ausgeschöpft werden. «Trotzdem sollten Erhöhungen der Kapitalmarktsätze das Budget nicht sprengen», ist Leresche überzeugt, «denn in diesem Fall würden die grösseren Schuldzinsbelastungen durch bedeutendere Steuerabzüge und bessere Überschüsse bei der Einmalprämienversicherung zumindest teilweise kompensiert.» Zudem besteht mit Alter 70 immer noch die Möglichkeit, die Kapitalauszahlung für die Amortisation statt den Kauf einer Leibrente zu verwenden, und auch das Wertschriftenportefeuille kann als Sicherheitspolster dienen. Ohne diese Reserven würde Leresche statt C eher die Variante B wählen: «Denn ein Vorsorgekonzept muss einen Spielraum offen lassen, wenn sich bei der ständigen Überwachung plötzlich Handlungsbedarf ergibt.»